推动新型城镇化发展，要使市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中。当前，在城市群和都市圈形成和建设过程中，城市晋级的“地壳运动”激烈进行，人口迁徙的变化决定城市格局之变，区域核心城市尖角耸起……
对产业升级和新产业新业态的培育发展来说，必须对城市发展的各个要素有全面认识。近期，保利发展控股战略研究院、保利投顾研究院（以下简称“保利研究院团队”）发布《保利2019~2020年房地产行业白皮书》的研究报告，从人口大流动、城市大变局、周期新特征、运行新逻辑等方面对城市要素和产业发展进行了分析。
■ 人口流动多极发展 资源流动循迹规律
这是一个人口大流动的时代，城镇化进入高阶阶段。人口、资本、信息在中国城乡高速流转，城市以其独特魅力，吸引着光与热。过去“均衡式”发展思路下，资源“有序”流动，城市规模“计划”增长。博弈之间，造成人口、经济与土地的速度失衡，“齐夫法则”未能完全生效。2019年年初，保利研究院团队曾提出“城市的生命周期就是房地产的生命周期”、“人口迁徙的变化决定城市格局之变”的判断。
当前，市场重回主导地位，人口流动多极化，资源流动循迹规律轨道。未来15年里，中国超大城市将超10个，特大城市超15个，人口规模TOP100城将占据全国75%的城区人口。集聚的号角已经吹响。土地城镇化将匹配人口城镇化。城市群、都市圈和中心城市将集聚更多发展势能。
迁徙结构
城镇化高阶发展
迁徙结构变化之一，就是“乡-城”（人口从农村迁徙至城镇）流动高位放缓，“城-城”（人口从城镇迁徙至城镇）流动趋于频繁。
2000年以来，中国“乡-城”的流动人口占比呈现“先增后减”趋势，在2010年到达高峰，占全国流动人口63%，随后年均减少2.9%。与此同时，“城-城”流动持续增加，2010年后占比年均增加3.3%，2015年达38%。
城镇化的第一阶段，农村人口迁徙至城镇生活。随着高等教育普及，就业需求升级，中小城镇未能提供发展空间，人力资本向产业资源更为丰富的大中城市集聚，“城-城”迁徙受青睐。“乡-城”进入“诺瑟姆S曲线”后半段。人口流动向“乡-城”与“城-城”并存的格局演变，重塑城市发展新面貌。
同时，人口迁徙遵循着“青壮年独立迁徙-夫妻迁徙-儿童迁徙-老人迁徙”的国际规律，中国正进入家庭式迁徙阶段。据国家卫生健康委员会统计，近90%已婚新生代流动人口是夫妻一起外出，与配偶子女流动的约占60%，越来越多家庭携带老人流动。
疫情“黑天鹅”后，流动人口购房扎根意愿更强。第三方调查显示，疫情后50.9%购房者更倾向在资源集中的城市置业，更关注物业服务、医疗服务等资源。而优质资源往往集中在城市，是其魅力所在。家庭式迁徙，将带动城市的消费、投资、生产。当迁徙二代在城市接受教育后，劳动力又将反哺城市。
迁徙方向
人口流动多极化
人口迁徙的一个重要方向就是，人口跨省流动，远赴东部沿海三大城市群。
人口迁徙过去主要为跨省远赴沿海核心城市。目前则呈现“跨省远赴东部与省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引力同在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”的多维极化格局。具备人口吸引力的不再只有北上广深，各中心城市也具备较强吸引力。迁徙者“用脚投票”，集聚在胡焕庸线以南的东部沿海城市群和都市圈核心城市。
长三角、珠三角、京津冀三大城市群对于国内人口具有超强磁吸作用，尤其是都市圈内的核心城市，显得“熠熠生辉”。全国近八成的跨省流动人口集聚东部沿海。2020年春节后，三大都市圈核心城市51%的迁入人口来自外省。
产业是人口迁徙的核心驱动力，临海区域具有先天运输成本优势。全球75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的海岸带地区。在未来，产业动能持续释放，核心城市协同周边城市升级，三大城市群的磁吸效能将继续呈现“强者恒强”态势。
人口迁徙的另一个趋势是就近城市化，人口集聚中西部中心城市。
区域经济学“增长极理论”认为：区域经济最初由一个或数个“增长中心”率先发展，以带动整个区域的经济发展。中西部省会城市迁入人口80%来自省内，人口就近城市化现象明显。伴随劳动力、资金、技术等生产要素的集中，中西部省会城市的首位度不断提高，并以后发优势，迅速形成各自特色鲜明产业。西部直辖市重庆、“创业之都”成都、“中国光谷”武汉、“硬科技之都”西安、“大数据之都”贵阳、“智造之都”长沙等明星城市崛起。
城市格局
大中城市扩容增长
市场重新主导变局，要素加速自由流动。回顾我国城市建设发展历程，1980年我国的城市建设和发展的基本方针是“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”，但在改革开放的浪潮下，大城市人口快速集聚。2014年提出“促进推动大中小城市和小城镇协调发展”，2019年密集出台新型城镇化政策文件，首次提及“坚持尊重规律、顺势而为”和“城区常住人口100万~300万的大城市全面取消落户限制”。
2019年12月16日出版的第24期《求是》杂志发表习近平总书记的重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》。文中提到，“使市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中”、“经济发展条件好的地区要承载更多产业和人口”、“建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”。
新冠肺炎疫情发生后，新型基础设施建设将增强城市的协同力、流动力、承载力，城市格局变革按下加速键。5G网络、人工智能、新能源等领域的发展，刺激全要素生产率提升。通过大数据、物联网赋能，“城市病”不再是城市规模束缚，大城市承载力将不断提升。
天平倾斜，“经济-人口”比重再平衡。低收入区域人口向高收入区域流动，区域间收入差距不断缩小，人均收入趋于均等化。美国印证了这一趋势。目前中国各省人口与GDP占比相对不均衡，广东、江苏GDP分别占全国11%和10.2%，但人口只占8.1%和5.8%。TOP100城市GDP占全国73%，但人口仅占51%，大量劳动力仍滞留小城市和农村。随着流动障碍减少，劳动力将随自由迁徙，向优势区域集中。
城市人口再认识，大城市不够大、不够多。2014年国务院发文，以城区人口作为城市规模划分标准，这一修正将更加接近国际定义。保利研究院团队对337个城市统计分析，重新梳理城市人口后发现：城区人口1000万以上的超大城市有6个，500万~1000万的特大城市有7个，300万~500万的大城市有16个，与全市常住人口统计城市规模相比，更准确地描绘了人口格局。与国际相比，中国大城市数量和人口规模明显不足，日本前10大城市人口占全国46%，英国21%，而中国仅为9%。
回归“齐夫法则”，客观规律昭示未来。哈佛大学学者乔治·K·齐夫（George Kingsley Zipf）提出了“齐夫法则”，大部分发达国家的城市体系演变都遵循着“齐夫法则”。随着中国落户政策的放宽，人口加速集聚中心城市，城市人口分布形态也将趋向“齐夫法则”，人口与经济占比趋于平衡。作为总人口超14亿的大国，未来15年，中国超大城市有望超10个，特大城市有望超15个。
资源配置
回归人的城镇化
土地与人口的“资源配置”，是城镇化的核心命题。从世界城市发展规律来看，在城镇化快速推进时期，土地城镇化快于人口城镇化。近30年来，中国土地城镇化明显快于人口城镇化。2011年起回落，2017年进入增速放缓阶段。
近年土地城镇化放缓，与人口城镇化趋于同步，但结构分化凸显，人地错配矛盾突出。土地与人口出现区域错配、城市等级错配。人口大幅增长的东部区域、大城市没有得到相应的建设用地指标，人地矛盾突出。“放宽城镇落户条件，建立健全‘人地钱’挂钩政策”、“永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批与征收试点授权下放”，均体现出土地这一核心资源的配置有望更“市场化”。中国城镇化进入新阶段，将“以人定地、地随人走”。